特稿/大陸加強房地產市場宏觀調控

中央日報
更新日期:2010/04/30 10:55

(一)前言

 大陸房地產市場近期呈現全面飆漲局面。2009年全大陸住宅平均價格為4,474元(人民幣)/平方米,漲幅達25.1%;今年第一季商品房銷售額為7,977億元,同去年同期相比增長57.7%;商品房銷售面積為15,361萬平方米,同比增長35.8%。   整體而言,70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.7%,創歷史新高。就區域而言,北京市四環路的預售價格突破每平方米3萬元,六環外的住宅預售均價也已經突破了每平方米萬元。在2004年之前,北京市的房屋均價才在4,000元左右。照此發展下去,房地產業者預測北京的房價肯定會趕上香港。在上海,純商品住宅第一季成交面積34.4萬平方米,成交平均價每平方米23,572元,創下歷史新高。在廣州,預測房市平均價五年內翻一番,廣州豪宅的價格將超過10萬元/平方米。此外更可怕的是二線城市如海南海口和三亞房價漲幅更達50%。   房地產價格上漲,其占產值與金融業的比重也隨之提高。今年第一季大陸生產總值為80,577億元,商品房銷售占GDP的比高達十分之一。房地產貸款新增8,457億元,其中個人購房貸款新增5,227億元,占房地產貸款的62%,達到當季貸款總量的20%。   目前大陸房市投資或投機的比例已從以往的10%上升到50%,在投資客的推波助瀾下,進入3月下旬,各地出現了「恐慌性購房潮」,出現價格瘋漲和恐慌性成交的情況,上海、深圳、杭州、南京等城市出現排隊買房的瘋狂場景,杭州甚至出動防暴警察維持秩序。   顯然大陸房地產市場進入了非理性發展階段,七成以上民眾認為高得難以接受,房市面臨的已經不是存不存在泡沫的問題,而是泡沫有多大以及泡沫何時破滅的問題。

(二)推出新「國十條」抑制房地產漲勢   今年第一季度大陸GDP增長11.9%,增長的驅動力主要來自去年刺激經濟計畫推動的慣性增長,但目前價格大幅上漲,泡沫化風險大幅上升的房地產市場能否軟著陸,是2010年經濟能否穩定增長的關鍵因素;部分學者甚至擔憂,如不及時控制正在膨脹的泡沫,將有災難性後果。對此,大陸國務院於4月14日至17日接續實施房市調控新政,推出被稱為「史上最嚴厲」的新「國十條」措施,力圖從增加有效供給和抑制投機需求來調控、引導房地產市場的發展。   在增加有效供給方面,包括加大在市場上實際流通的土地供應量,今年度全大陸擬供應住房用地總量18萬公頃,是2009年實際供應量的約2.35倍,其中保障性住房、棚戶區改造和中小套型商品房占比達77%。其次是嚴查土地開發商不合法的囤積土地行為,要求各地從今年3月開始到7月底,全面清理查處房地產開發中閒置土地、囤地炒地、向別墅供地等各種違法違規用地的專項整治行動,以期能減少空置率,增加二手房市場的供給水平。在抑制投機需求方面,除了把第二套房的頭款比例從40%%至50%,還要求大幅提高第三套及以上住房的頭款比例和貸款利率水平,而且對於房價過高的部分城市還要限制第三套及以上住房貸款,對不能提供一年以上當地納稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發放住房貸款,以及限制購房套數,這些調控措施都是空前的。   此外,為避免今後「地王」再接二連三的出現,導致市場嚴重失衡,資源配置趨於惡化,加劇恐慌性需求,大陸國務院「國有資產監督管理委員會」下令78家央企退出房地產行業。加上近期將試點開徵個人住宅消費稅,也將在上海、重慶、濟南等地試行「房地產稅暫行條例」。另一方面,將實施限購措施,將限購權限下放給地方政府。這些措施動作之大足見大陸當局此波對房地產市場調控的重視程度。

(三)新政策的短期效應   新「國十條」應用差別性的金融和稅收政策,對炒地、哄抬房價等行為提出了具體的懲罰措施,被稱為房地產改革以來涉及面最廣、力度最大、影響最深遠的一次調控,十條中多數都直接切中了高房價的命脈,將有效抑制投機、投資性買房。有業者認為,這次是全方位的調控政策,「對整個行業而言,不亞於一次西伯利亞寒流」。有人預測北京等大城市房價將立刻停漲,部分郊區房價將立刻下調,50%的炒房客將在3個月內開始拋售房屋,房價很可能在年內下調20%至30%,60%以上的購房者出現明顯觀望。但有的認為,目前是買方觀望態勢突顯,成交量的確有下滑跡象,但成交價格卻沒有變化,大家都在觀望,市場上將會有一個月左右的觀望期。   據北京中原地產統計,新「國十條」推出後4天之內,北京新增二手房來源暴漲了四成,二手房市場新增客戶量卻下跌了八成,新增客戶需求僅為2,000組,相當於4月13日一天新增的需求,並有近七成老客戶轉向觀望,二手房價格上漲的趨勢已經明顯被遏制。上海、深圳的投資客也紛紛緊急拋售,深圳有投資客竟一次拋售上百套房屋。

(四)房地產價格與調控政策展望   目前大陸房價急遽上漲,諸多民眾淪為「房奴」,透支了未來的收入,對消費產生擠出效應,降低民眾的消費能力,影響了經濟可持續的增長,也加劇了財富分配兩極化。加上大陸房地產飆漲趨勢與90年代的日本有相同之處,鑒於當時日本房地產泡沫化破滅,導致經濟崩盤的經驗,大陸多年來努力引導房地產市場朝穩定方向發展,並已多次提出調控政策。然而結果卻是,政策越來越緊,房價越來越高。基本上,大陸房地產市場有強烈的「政策市」屬性,如果真正下定決心調控房價房價一定可以壓下來,但考慮到對稅收、就業、城市發展和整體經濟等的影響,更多希望房地產市場能夠軟著陸。在求取兩全心態與空間下,雖然大陸調控的主要方式仍是「中央定政策、地方來執行」,但同時也給地方一定的決策權,出現地方為了經濟利益和自身發展的需要,而消極執行中共中央政策的現象,致使「調控」變成「空調」,房價呈短暫停滯或者略為下降,之後卻再次上漲。   隨著經濟實力的增強與城市化的推進,大陸一線城市的城市化開發會逐漸向高端邁進,北京、上海等首善城市的房地產市場價格,和紐約、東京等相較,未來還有上升的空間,其他大部分二、三、四線城市的開發更是方興未艾,預計2011至2016年,大陸城市化年均增長率約為1.09%,每年新增城市人口將過千萬,剛性住房需求使得未來房價非但不會降,還會隨著城市化進程而上漲。因此,此次嚴厲的房地產調控措施,初期雖然會使成交量下滑,但如果業者持盤觀望,政府也未能有效擴大廉價商品房的供給,則價格不見得會下降,調控效果仍然有限。   政府調控房地產所能使用的政策,除了決定土地供給、貨幣政策(信貸、匯率、存款準備率、加息)外,還有財政政策也就是通過稅收。這部分目前討論較多的是課徵物業稅和炒房暴利稅,然由於稅收涉及立法,且會被轉嫁給購房者,進一步推高房價,因而可行性存疑。   綜觀近幾年來大陸房地產市場發展與政策調控軌跡,政策明顯落後於市場行情,如果沒有堅定的決心與完備的政策,則未來大陸房價將無可避免的繼續漲上去。同時,大陸房市泡沫化的危機也將日趨明顯。

 來源:國民黨中央政策會大陸情勢雙週報1573期  【中央網路報】


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