投信看好今年日美不動產證券化

中央社 – 2014年1月4日 下午4:24

(中央社記者許湘欣台北4日電)2013年12月全球各區不動產證券化(REITs)表現差異大,其中日本單月上揚逾6%最強。投信業者認為,日、美REITs仍是今年第1季投資首選。

元大寶來全球不動產證券化基金經理人吳宗穎分析,就日本地區觀察,全國辦公室需求持續改善,東京都5區商業辦公大樓空置率持續下滑,2013年11月下降至7.52%,連續第5個月改善,創下2009年6月以來新低水準;其中部分大型不動產商更進一步來到2%至4%。

大阪商業區商辦空置率較10月下滑0.03個百分點至9.85%,連續第8個月下滑,且連續第3個月跌破10%關卡;至於名古屋商業區商辦空置率較10月下滑0.31個百分點至9.76%,3個月來首度獲得改善。

他說,2008年之前,辦公室需求增加主要來自IT產業,但2013年以來,各產業對辦公室需求普遍增加。

供給方面,辦公室供給在2012年達到高峰,東京都23區2012年供給面積為175萬平方米,2013年為58萬平方米,預期2014、2015年各為91萬、102萬平方米。在供給有限下,空置率有下滑空間。

租金方面,市場出現兩極化現象,地段佳且耐震性高的大樓需求強勁,地點較差且堅固性欠佳的大樓需求偏弱。日本辦公室租金在2008年達到高點後下滑,但2013年部分需求較強大樓租金已開始上漲,例如三井不動產就針對幾個需求較強大樓,租金自2013年4月起新租戶調漲5%,三菱地所是2012年秋季部分大樓開始調漲,漲幅5%至10%,2013年新租戶調漲10%。

整體而言,在日本經濟持續復甦及通膨上揚下,資金湧進不動產市場可持續至2014年,對地產公司或REITs公司獲利與評價將有所提升,股價在2013下半年整理完後將持續走高。

美國方面,由於仍維持超低利率環境,相對看好成長題材的工業、零售、旅館REITs的表現機會。

工業型REITs除具備電子商務(E-Commerce)成長題材,因廠房建蓋花費時間相對零售或住宅較短,可快速符合市場需求,加上美國製造業復甦與回流加速製造業廠商租廠房與倉庫需求,2013年新增廠房供給約占0.6%,2014年預計新增供給0.8%,低於長期平均1%,出租方擁有較高議價力,在出租率未來幾年將持續提高,租金恢復正成長下,後市看俏。

至於零售型REITs在過去10年來於所有類型中表現最穩定,去年雖受消費動能轉弱而表現不佳,但2013年第3季後,個人所得成長及非農人口加速,失業率明顯滑落,有效支撐消費市場,預期零售REITs將隨個人支出提高而補漲。

至於旅館REITs在2013年美國所有類型中表現最佳,上漲逾20%。旅館業股價表現受到總體市場與消費者信心影響,與利率連動性低。

由於2014年已開發市場經濟成長率(GDP)成長力道將加強,旅館業整體住房率可望由62%上升至63%,房價調整約4%,旅館REITs仍為美國投資亮點之一。1030104

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