深耕商辦營建股 中長線有撐

作者: 記者蔡惠芳╱台北報導 | 中時電子報 – 2013年8月25日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱台北報導】

奢侈稅將從嚴朝「滾動式」修法,壓抑價量上衝的空間,反觀商用不動產市場,精華地段供給短缺,兩岸服貿協議簽訂預期將為商辦市場帶來新需求,加上金管會鬆綁長達9個月的壽險業禁購令、最近多家壽險業董事會通過購置不動產等潛在利多,未來行情欲小不易。

興富發(2542)、宏盛 (2534)、長虹(5534)、宏普(2536)、皇鼎(5533)等深耕商用不動產的營建族群,近期惜售、慢賣心態濃厚,迎接中長線利多。

興富發深耕台北市大直,其中「金泰九」辦公大樓,每坪土地取得成本120~130萬元,如今市價至少翻1、2倍,正進行都市計畫通盤檢討,若順利年底可望動工興建。興富發副總經理廖昭雄表示,興富發「金泰九」占地達3,255坪,規劃11層樓的辦公大樓,已有3、4組法人洽購,不乏國內外法人和保險業等。法人估計,「金泰九」成本低廉,若順利開發,保守估計獲利約100至110億元、貢獻EPS 13至15元,堪稱超級大補丸。

宏盛南京東路六福皇宮飯店對面「捷四」辦公大樓,正與捷運局洽談權利分配比率,若順利則第4季可望取得使用執照並開賣。

宏盛經理李宗平表示,「捷四」占地986坪,現已完工,正等權配比結果,估宏盛分回6成、約6,500建坪,宏泰人壽分回4成。分析師估計,捷運信義線可望年底完工通車,沿線資產行情看升;目前中古辦公行情每坪125萬到140萬元估,宏盛若以每坪110萬元出售,則毛利率上看5成,可望貢獻EPS達6元。

長虹也坐擁內湖雲端產業園區旁的「WTO12期長虹新世紀」辦公案,保守估計總銷約70億元。長虹董事長李文造表示,長虹傾向只出售5成,其餘保留惜售。

法人估計若「長虹新世紀」出售半棟,則毛利率上看45%;可貢獻EPS約6至6.5元。

宏普擁有台北市和新莊至少5筆廠辦、辦公案,總銷22億元的內湖文德科技大樓已售30%,7成已出租,舊宗堤頂大道廠辦大樓甫完工,占地4,100坪,已有承租戶洽租,至於大直金泰段台北好好看辦公、士林德行西路蘭雅廠辦、新莊副都心商辦或住宅等,也進入開發階段。

皇鼎6月才以12億元賣掉內湖富信大飯店土地和大樓,獲利4.3億元,貢獻EPS上看1.9元,第3季可望入帳;此外,還坐擁內湖文德科技大樓、中和健康路聯合科技大樓、內湖民權東路民權財星大樓、汐止工二廠辦大樓等4棟商辦大樓案。

其中,內湖文德科技大樓占地330坪,興建8樓廠辦產品,即將完工,總銷上看10多億元,最近有意全棟出售,也有保險業和潛在買家洽購;法人估毛利上看5成,若順利處分有機會貢獻EPS 1.5元。

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