地上權土地 適合商用開發

作者: 記者蔡惠芳╱專訪 | 中時電子報 – 2013年7月23日 上午5:30

工商時報【記者蔡惠芳╱專訪】

美商仲量聯行(JLL)董事總經理趙正義表示,台灣正從土地所有權制度,走向所有權、地上權並進的雙軌制,但地上權不動產只是非主流。在銀行融資貸款還沒有完善配套、地租隨公告地價逐年調漲、造成買方負擔太重之際,並不贊成地上權土地拿去分割為地上權住宅出售,只適合開發為商用不動產。以下為專訪重要內容:

問:各級政府和公部門採地上權標售活化資產、挹注財源,但地上權不能向銀行申請融資和分戶貸款,要如何解套?

答:地上權為物權之一種,早期地上權若作住宅,買方可以建物所有權、土地地上權申請貸款,但民國93年財政部解釋函,把國有和公有地上權土地蓋成房屋出售,買方只有使用權、無所有權之後,建物屬於政府、買方只有使用權,所以根據銀行法和民法是不得申請房貸的。

不過,「京站」模式則是特例,日勝生以地上權土地為抵押品,爭取到萬泰商銀專戶信託,提供融資,但買方無地上權、也無建物所有權,因此建商以「地上權使用權」為質借,說服京城銀行提供買方分戶貸款,可是利率較高、達3.5~4%。

如何為目前地上權的貸款問題解套?以香港、新加坡、大陸來說,銀行都採專案融資(Projects Finance)的機制,依未來50年或70年資產價值和使用年限遞減的存續期間,所挹注的不動產開發價值、現金流量,進行估價、核貸。

不過,現行法令如何在既可確保銀行債權、風控,兼顧買方分戶貸款需求,又可讓國公有土地在期滿後收得回來?我認為,地上權土地應朝商用不動產、單一產權、不要分割出售的方向來開發;至於住宅則應有所有權、不應出售地上權住宅。

問:商用不動產的地上權開發案,台灣成功案例有哪些?

答:晶華酒店、君悅飯店、SOGO百貨、TAIPEI 101大樓、世貿二館等,都是成功的地上權商用不動產案例。基本上存續期限所繳交的地租,大約都自公告地價的2%至10%不等;得標人幾乎都是法人、企業。

惟國產局這幾年發覺到早期有些作地上權住宅的承購戶,每年繳交的地租,愈來愈貴,由於地上權住宅幾乎都是一般消費者承購、非法人或企業,因此去年開始已調降部分招標案的地租到3%或5%以下。

問:若地上權開發為住宅,有成功解套途徑嗎?

答:我建議,只有朝向商務出租住宅、或出租性社會住宅、銀髮住宅、長照住宅等方向,才較具體可行。

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