本報特約–宏觀縱覽/大陸信貸政策需跟上房地產調控節奏

中央日報 – 2013年5月24日 上午10:18

2009年以來,由於一些大陸主要城市房價上漲過快,房地產調控政策頻頻出臺,包括2010年1月的“國十一條”、4月的“國十條”、9月的“9•29新政”,2011年1月的“新國八條”,2013年2月出臺的“國五條”等。在調控政策持續深入的背景下,房地產投資過熱現象有所緩解,但房價卻未停止上漲。

 總體來看,影響房價的因素主要是經濟發展水準、產業結構、土地供給、居民收入水準、投資取向、投資管道、金融環境等。2012年以來,在經濟增速放緩、人均工資增幅有所回落、土地供應趨緊的形勢下,融資成為影響房地產市場的關鍵因素。

 房地產業作為一個資金密集型行業,對融資管道有很強的依賴性。目前來看,房地產企業主要通過銀行貸款、房地產信託、上市融資、發行債券、民間借貸等管道籌集資金,而銀行貸款尤其是個人按揭貸款,仍是絕大多數房地產專案順利運轉的重要支撐。

 央行資料顯示,截至3月末,全國地產開發貸款餘額1.04萬億元,同比增長21.4%,增速比上年末高9個百分點,增速已經連續10個月逐月攀升;房產開發貸款餘額3.2萬億元,同比增長12.3%,增速比上年末高1.6個百分點;個人購房貸款餘額8.57萬億元,同比增長17.4%,增速比上年末高3.9個百分點。這表明,一季度社會融資總量大增,新增人民幣貸款增加較多,但大量新增資金進入房地產業,緩解了地產商的資金壓力。

 由於監管部門嚴格實施差別化住房信貸政策,加強開發商“名單制”管理,房地產業的銀行信貸管道事實上有所緊縮。房地產企業紛紛通過信託、私募等管道開展融資,並廣泛參與民間借貸,還借助委託貸款、銀行理財產品、上下游關聯企業、個人貸款等管道“曲線”獲取信貸資金。這也意味著“影子銀行”接過了對房地產企業融資的接力棒。

 民間投資進入金融領域,也讓一些中小企業房地產企業找到融資新通道。他們或與其他小額貸款公司合作,或獨資設立投資公司、貸款公司、擔保公司、典當行等,並以此為自身提供能夠具備融資能力的擔保資質,增強了再融資能力。

 無論是向“影子銀行”借款,還是通過擔保進行再融資,銀行都是重要的資金“橋樑”。可以說,信貸增長對房地產價格和成交量均起到重要的支撐和助推作用。特別是個人購房貸款的財務杠杆作用,激發了居民購房的熱情,刺激了房地產投資和投機性需求。

 資金是房地產企業的生存之本。監管部門多次要求銀行業機構提高房貸門檻、上浮房貸利率,以影響房地產企業的融資成本,從而達到調控目標。但大型房地產企業往往不愁得不到銀行支援,並且面對旺盛的市場需求,還可以將加息成本、稅收和土地成本等通過高房價轉嫁給消費者。同時,商業銀行與房地產企業在某種程度上是“利益共同體”,而在爭搶個人按揭貸款業務這一成本低、收益穩定、風險相對較小的“優質蛋糕”的過程中,還會適度放鬆按揭貸款額度、加快房貸審批效率,從而變相突破監管要求。

 可見,堅持房地產調控,除了運用土地、財稅政策,增加保障性住房供應等手段外,還應進一步加強和改進信貸調控,同時全面防範和化解房地產信貸風險。為了避免信貸政策在傳導過程中不走樣,應當建立房地產信貸檢測體系,動態、精准地調節商業銀行的信貸額度、投向和使用效果等。

 同時,要完善房地產信用擔保關係,尤其是要切斷房地產業與其他行業之間存在的擔保鏈條關係,加強“影子銀行”監管,從而全面掌握房地產業融資狀況。另外,還要加強監管協調,推動房地產業資訊和資料共用,確保信貸政策執行到位,共同促進房地產業健康平穩發展。

                           (大陸國研網專供,作者:王信川)

【中央網路報】

……..文章來源:按這裡