特稿/大陸房地產發展趨勢與政策展望

中央日報 – 2013年1月28日 上午10:32

(一)前言       

 大陸於2011年推出了號稱「史上最嚴厲」的一系列房地產調控政策,年來房地產市場呈現平穩趨勢。但自從去年秋季以來,由於民眾預期經濟與房地產業最壞的情況已經過去,導致房地產活動升溫,房市價量出現「年末翹尾」行情,各界都在關注以往房價上漲→調控→政策效應減弱→出現報復性上漲的歷史是否又會重演。

 就大陸而言,房地產業一直是攸關經濟增長的重要行業。目前保持經濟復蘇,穩定經濟增長是第一要務,很多人認為新一屆領導班子今年為了穩定經濟增長,房市調控政策或將鬆動,對房地產可能採取事後調控而非預先調控。就國際而言,美國近期連續的量化寬鬆政策發揮了作用,經濟呈現溫和復甦趨勢,房地產市場也觸底回升,房地產價量和營建活動等主要指標均持續改善,給大陸帶來積極性示範效果。

 新年伊始,房地產調控即進入高度敏感期。最近大陸一方面多次強調不會放鬆今年的房地產調控,一方面表示要加強住房保障工作,試圖為市場預期定下基調。但這些政策宣示能否影響市場心理預期,扭轉恐慌性購房現象,任務十分複雜艱巨。

(二)調控成效回顧與預測

 2012年的大陸房價開低走高。12月,全大陸100個城市新建住宅平均價格為9,715元/平方米,環比上漲0.23%,為自2012年6月後成交量連續第7個月環比上漲。其中北京、上海的月交易量最高值都出現在12月;上海商品住宅成交量更是突破百萬平方米大關,創下年內新高。2013年第一週房市熱度持續,在40個城市中同比上漲城市占九成以上;主要的54個城市新建住宅簽約達8,438套,比2012年同期上漲16.8%;特別是北京、上海、廣州、深圳等四個一線城市有2,127套簽約數,同比上漲57.7%。土地市場也是先冷後熱,上半年土地拍賣量跌至谷底,成交量較2011年同期下降三成以上,但自第四季度起,伴隨新屋銷售的逐漸回暖,土地成交量步步回升,北京、上海、廣州、深圳等一線城市都有所謂的「地王」出現。

 房地產暖冬的原因有以下幾個:1、開發商與民眾對調控政策逐漸適應,調控政策的抑制需求效應減弱,而且很多地方先後放鬆了限購政策,顯示調控效果尚不鞏固。2、受到打工者年終返鄉置房潮及民眾年底集中消費習慣的影響。3、從需求面看,住房剛性和改善性需求上揚,使商品房銷售面積轉降為升;從供給面看,房屋新開工面積繼續縮減。4、房產開發商的營銷策略奏效,加劇民眾對房價恐慌性反彈心理預期。5、預期城鎮化進程加速,民眾購房積極性提高。

 今年開始,多個地方的房市成交量呈現「開門紅」,接下來會如何成了當前最受關注的話題之一。目前市場有暴漲、暴跌與平穩發展三種預測。

 持暴漲論者認為,2013年大陸房市利多將多於利空。政策面,城鎮化與工業化發展將促進房地產行業更加蓬勃。經濟面,經濟復甦持續改善、民眾投資渠道少、人口老齡化趨勢都將支撐房價與地價。貨幣供給面,美國相繼推出QE3、QE4,世界貨幣持續寬鬆,國際泛濫的資金流入大陸,大陸為維持匯率穩定,穩定出口,將不可能長期實行相對保守穩定的貨幣政策,今年應該會在一定程度上加大貨幣寬鬆力度,不可避免地會推動房價上漲。此外,2012年新屋庫存持續減少,土地供應與住房開工量均呈負增長,因此房價在今年3月以後勢必再漲。

 持暴跌論者認為,整體而言大陸經濟已經陷入衰退,資金大部分流入房地產,經濟衰退將拖累房地產市場。加上全球展開金融戰爭,將嚴重衝擊大陸的貨幣體系,一旦貨幣崩潰,房價勢必崩盤。目前房地產市場並不具備量價齊升大幅反彈的條件,近期的回暖並非真正反彈,而是泡沫破裂前的反覆震盪,也是金融寡頭包括外資與權貴資本出逃前製造出來的暴漲氛圍。曾經是房價上漲最快城市之一的溫州,自去年下半年以來,房價一直領跌,目前溫州房價每平方米暴跌2萬元,同比跌幅達18.03%,是房價下跌最鮮活的例子。

 持平穩發展者認為,房地產行業的黃金期還沒有結束,但遏制投機、投資性需求的調控政策勢將持續,加上住房供給充裕,商品房庫存壓力仍待消化,以及保障房供應量增加,因此2012年底出現的房市翹尾行情只是階段性、波段性的,不會持續。2013年的房價將不可能大漲大跌,房地產市場總體將保持穩定。

(三)房地產政策趨勢

 大陸新領導班子強調深化改革,但在房地產問題上,去年11月的中共「十八大」報告只提及建立市場配置和政府保障相結合的住房制度,而未提房地產調控。其後召開的中央經濟工作會議也只是表態維持調控政策的穩定性。「住房與城鄉建設部」部長姜偉新也只強調今年要堅決抑制投機、投資性住房需求,支持合理自住和改善性需求,以引導和穩定社會預期。不過這些都無新意,沒有給市場一個清楚明確的政策預期。

 由於新領導班子的房地產政策尚未明朗,因此房地產政策仍以控制投資投機性需求與加大保障房建設度為主。除大陸「住建部」的宣示外,相關單位如大陸「國家發改委」表示今年要完善居民購買首套自住普通商品住房貸款優惠政策;大陸「國土部」制定土地管理的新規定與制訂「農村集體土地徵收補償條例」;北京市則力求將限購在內的短期制度長期化,並醞釀制定一系列調控儲備政策,希望未來一年的房價漲幅能夠控制在10%以內。

 大陸的房地產調控政策已經推出很多,「限購」是目前較有效的房地產調控手段,但因是行政措施而被批評為扭曲了市場機制。另外,徵收房產稅被認為是抑制房價上漲的有效辦法,雖然徵收房產稅已不存在技術障礙,但從上海、重慶兩地試點的經驗來看,對房市調控的作用不大,實施全國範圍的房產稅仍存在很大爭議,目前仍在研究擴大房產稅試點範圍的方案之中。

 在「限購」與徵收房產稅之外,大陸目前正在思考建立房地產長效機制問題。大陸「國務院發展研究中心」不久前完成了「德國房價漲幅長期保持較低水平的經驗及啟示」報告,稱許德國用法律形式強化以居住為導向的住房制度設計,有效地遏制住了投資投機性需求和開發商獲取暴利的行為;長期穩定的房貸政策,為穩定購房者預期和房價水平提供了制度保障;多元化的住房體系,滿足了不同收入階層的住房需求。大陸似是有意借鑒德國經驗,處理房地產問題更加注重市場手段和法制手段,穩定市場預期,這是一個新的思路。

(四)結語

 從過去十年大陸經濟發展歷程看,經濟增長很大程度是依靠房地產市場快速發展拉動的。但房地產的快速發展導致產業空心化,地方政府視土地為生財工具,房地產市場成為少數人暴富的工具,引發了嚴重財富分配不公、民眾創造財富的價值觀念扭曲等一系列社會問題。現在新領導班子強調重視民生、社會共同富裕及經濟增長品質,住房是絕大多數民眾的第一民生,如果房市新政不能跳出調控政策的舊思維,不在政策上進行重大調整,則不僅無法實現「沒有水分」的增長,大多數民眾終將望屋興嘆,重視民生將只是空話,亦將自絕於廣大人民。

 然而,固定投資迄今仍是拉動大陸經濟增長的重要動力,房地產投資超過固定投資的四分之一,這一趨勢中短期內難以改變。如果因調控而導致房地產發展速度放緩,就可能再出現鋼鐵、水泥、煤炭、石油化工、家電等行業產能過剩等一系列連鎖反應,對整體經濟與金融造成衝擊。

 如何在保增長與避免引發房地產泡沫破裂之間取得平衡,將是政策考量重點。既須高度警惕房地產調控政策再次陷入「空調」,房價進一步飆升,泡沫破滅;也須顧慮到調控對實體經濟活動的衝擊與影響。從目前經濟與房地產市場的運行態勢看,今年房地產調控的任務將更加複雜艱巨,政策措施勢必要作相應的調整。目前大陸有意轉變過去「重行政手段、輕市場手段」的做法,強化市場化改革,改革地方政府壟斷土地市場,進一步完善房地產市場調控體系,後續作法與發展頗值觀察借鑒。

(來源/中國國民黨中央政策委員會大陸情勢雙週報第1637期)

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