不動產交易實價登錄 預售屋有漏洞

中廣新聞網 – 2012年7月5日 上午5:36

不動產交易實價登錄 預售屋有漏洞(戎華儀報導)

雖然說買房子到底是不是買貴了,沒有標準答案,完全看買賣雙方出的價錢對方願不願意接受,因此不知情的消費者可能在對市場行情不清楚的情況下,由菜鳥業務員幫忙創造了過於離譜的成交金額。實價登錄,可以讓房地產市場交益透明化,避免消費者買到價格令人吐血的房子,也有助於打壓投機客,房仲業大多正面看待,認為有助於穩定房市。

內政部政務次長簡太郎介紹,根據「不動產實價登錄三法」的規定,需要登記不動產資訊的包括三種交易:

『第一種就是,地政事務所它會受理買賣申請案件。譬如地政事務所受理買賣申請案件的時候,你到底買賣的價格多少,這種案件,要列入登錄。』

這主要是針對中古屋交易市場,如果民眾透過房仲業者買屋,就由房仲業者或協助辦理過戶登記的地政士,在完成不動產過戶登記後三十天內,向地政事務所登記。

『第二種是「不動產仲介經紀業」經簽訂租賃契約,就是屬於租賃的。但是這種租賃如果是私人的租賃不必,但是如果透過「不動產仲介經紀業」來簽訂租賃契約的案件,這種還是要申報登錄。』

如果透過房仲業者租屋、租地,和前一種一樣,由房仲業者向地政事務所登錄。但房客自行和房東簽約承租的就不在此限。

而被房屋代銷業者認為可能出憲現法律漏洞的,就是第三種,規定預售屋的代銷業者必須在替建商代銷的合約期滿後三十天內,向地政事務所登記。

『第三種就是「不動產代銷經紀業」簽有起造人或者是建築業委託代銷的成交案件,這個就是我們一般講的叫做「預售屋」委託代銷的這種。』

有代銷業人士認為,這可能出現兩個漏洞,一是建商可以不找代銷,自行銷售,規避預售屋只有代銷才需要登記的條件。另一個是延長代銷時間,一般代銷合約大多簽半年,可以將代銷合約時間改為兩年、甚至三年,幾乎是等房子蓋好了再登記,避免建案的行情提早曝光。

對此,內政部承認,確實可能存有漏洞,但新規定才要上路,還會出什麼漏洞、要修什麼法,都不是現在就可以決定的。

內政部地政司司長蕭輔導:『目前(不動產)經紀業管理條例管不到,經濟業管理條例只有管仲介、管代銷,你要完成登記的時候還是要(登錄)啊,只是在沒有登記以前不要,有買賣完成確定還是要,並不是說都不要,只是時間比較晚而已啦。等到他辦登記的時候就要了嘛!』

『他們能拖多長,我們沒有辦法限制,因為是照他們的合約來啊。因為法律明定是契約終止或者屆滿。法剛剛通過,剛剛要執行,當然執行以後覺得有問題,該如何修,以後再還檢討、再來修相關法規。』

另一方面,「不動產交易實價登錄」的政策推動之初,市場人士擔憂「實價登錄」就會「實價課稅」。雖然這確實是政府最終的目標,但事實上「實價登錄」和「實價課稅」不會同步實施,因為實價課稅雖然是實價登錄的基礎,不過課稅還涉及到要先修改房屋和土地的相關稅法;再加上每四年一次的選舉,官員要敢挑對時機、動刀修法,恐怕還不是這麼容易的事情。

因此內政部地政司表示,在「實價登錄地政三法」,也就是《平均地權條例》、《不動產經紀業管理條例》和《地政士法》中都有規定,在財政稅收相關法規還沒有修改前,不動產交易仍然以公告地價課稅。

蕭輔導:『三法裡面都有同一個條文,條文是這樣寫的:「已登錄之不動產交易價格資訊,在相關配套措施完全建立並完成立法後,始得為課稅之依據。」所以一定要配套有、要完成立法。為什麼我們申報登錄要等到登記完畢三十天以後才能申報?因為我們要辦登記,第一個,買賣案件要先去申報移轉現值,就要課徵土地增值稅,現在依照土地稅法三十三條規定,是用公告現值課稅。所以你用公告現值課稅完畢以後,我們避開了稅的問題,三十天以後來申報登錄,當時有這樣的規範。』

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