台北市商辦Q1交易銳減8成

自立晚報 – 2012年4月9日 下午11:33

【記者柯安聰台北報導】永慶資產管理發布今年第1季商用不動產市況,在缺乏指標案件的帶動下,億元以上的大型商用不動產交易金額大幅滑落至68.2億元,較上季銳減81.7%;投資資產類型以廠辦為主佔45%,投資人則以購買自用的科技業佔30%為最多。

永慶資產管理協理黃增福表示,1、2月因市場大環境不明確,投資人多保持觀望,但3月景氣已有落底回升現象,商辦、店面交易價量皆有明顯增加,加上陸資來台投資、陸客自由行的開放政策又有大幅鬆綁,商用不動產市況正逐漸好轉。

台北市商辦開價已較去年上調1~2成,但成交物件以市區外圍的舊辦公大樓為主且缺乏A辦釋出,導致成交行情下修至每坪62.8萬元,較上季的每坪65.5萬元小跌4.1%,結束連續11季的上漲局面。但若與3年前金融海嘯的最低點比較,價格漲幅仍高達73%,相對租金3年來僅上漲9.4%,台北市商辦價格漲幅遠高於租金行情。永慶資產管理調查,本季商辦平均租金行情2054元/坪/月,與上季變化不大,辦公空置率在租金維持低檔盤整、以及景氣復甦帶動下,業主招租去化加快,平均空置率下修至8.56%,較上季減少0.45%。

根據永慶資產管理調查,2012年第1季億元以上商用不動產投資總金額約68.2億元,較上季銳減81.7%,並較去年同季減少50.5%。黃增福指出,第1季商用不動產市場在總統大選不確定因素影響下,標售案件減少,以及缺乏大型指標案件帶動買氣,導致商用不動產交易量大幅萎縮。

分析投資資產類型,以購入廠辦自用為主,交易金額佔整體45%;雷凌科技購買新竹台元科技園區大樓,成交金額9.11億元最高,而復興航空也以7.04億元購入內湖廠辦,未來也將作公司總部使用。其次,零售類型佔23%,交易以台北市精華金店面為主,其中新光人壽購買台北摩根大樓,成交金額8.25億佔最高。再次,辦公類型佔14%,臺銀人壽購買台北葉財記世貿大樓部分樓層,成交總額7.50億元為最高。

買方部分,科技業躍升主要投資人,總計投資19.7億元買廠辦,佔比達3成。而去年下半年投資不動產金額最高的壽險業,本季投資金額減少至15.8億元,較上季減少9成以上;不過,近期也發現壽險業開始轉收購捷運周邊金店面,以及效法建設公司轉投資商旅市場,因此,可預估未來零售店面及辦公改建旅館的交易個案將會增加。

觀察台北市商辦成交行情變化,今年第1季成交行情下修至每坪62.8萬元,結束連續11季的價格上漲局面,較上季的每坪65.5萬元,跌幅為4.1%,但若與3年前金融海嘯的最低點比較,價格漲幅高達73%。黃增福表示,本季商辦成交物件以外圍商圈的B辦大樓為主,缺乏A辦大樓釋出成交,導致整體均價下跌,但就目前市場上的待售物件,可發現開價已較去年上調1~2成,也拉長買賣雙方的交易時間。

此外,根據永慶產資管理調查,今年第1季辦公大樓平均租金為2054元/坪/月,A辦平均租金為2559元/坪/月,較上季的2057元/坪/月、2588元/坪/月,變化並不大。黃增福認為,商辦租金水準近幾年仍是相對平緩的狀態、漲幅有限,主要是租賃市場仍呈現「供過於求」導致,為加快去化辦公空置的問題,對於空置面積較大的物件,或為了續留原有租戶,目前業主多願配合調降、或維持原有租金水準來招攬更多承租戶。此外,仍有部分空置率較低、精華地段及價格已漲一波的辦公大樓,租金就有1成左右的調漲,而從各商圈的商辦租賃供需來看,信義商圈、敦北商圈及敦南商圈的空置率皆已降至8%以下,預期將是未來辦公租金的領先補漲區。

農曆年後景氣逐漸好轉,中小企業擴大承租空間,辦公租賃需求增加,根據永慶資產管理調查,今年第1季台北市主要辦公商圈的平均空置率為8.56%,較上季減少0.45%,辦公空置去化面積總計約5609坪,A辦空置率則減少至9.37%。

黃增福指出,受惠年底即將通車的捷運信義線交通利多,信義商圈的商辦市況持續發熱、承租需求增加,加上有外資金融圈、陸資企業指名首選的信義計畫區頂級(A+)商辦光環的加持,在租金漲幅受限下,本季從外圍搬遷或新進駐的皆有增加,帶動兩商圈的辦公空置率去化快速,空置率連續3季下修。目前信義計劃區頂級(A+)商辦空置率僅剩10.42%,較上季再減少0.96%,新承租辦公面積為本季各商圈增加最多;而信義商圈外圍的辦公大樓,空置率也減少至7.99%,較上季減少0.57%。(自立電子報2012/04/09)

Facebook 馬上按讚 加入Yahoo!奇摩新聞粉絲團

……..文章來源:按這裡