特稿/推動都市更新應有配套/智庫論壇/國家政策研究基金會助理研究員 周信佑

中央日報
更新日期:2010/12/27 15:45

行政院院會今(99)年第四季通過內政部「都市更新產業行動計畫」,獎勵20年以上老建物都更,4年內將投入184億元進行都市更新,協助2萬戶屋齡逾20年獨棟老舊建物予原容積獎勵重建。台北市從8月1號開始,也將針對台北市屋齡超過30年以上,4、5層樓的老舊公寓,放寬容積率限制,獎勵額度從原有的1.5倍上限、提高至2倍。  根據統計,台灣地區屋齡達40年以上的老舊住宅約有175萬戶,早期興建的設施與空間已經無法符合老齡化社會及無障礙居住環境的需求,其中台北市的平均屋齡比全國高、平均面積比全國小,土地使用與建築環境新舊混雜,都市更新更須被關注。針對建築物窳陋且非防火構造或鄰棟間隔不足,有妨害公共安全之虞;建築物因年代久遠有傾頹或朽壞之虞、建築物排列不良或道路彎曲狹小,足以妨害公共交通或公共安全;建築物未符合都市應有之機能;具有歷史、文化、藝術、紀念價值,亟須辦理保存維護者或居住環境惡劣,足以妨害公共衛生或社會治安社會治安等地區推動都市更新,想必人人認同。況且台灣都會地區土地利用已日趨飽和,人口成長率也日愈下降,以「都市更新」取代「都市擴張」已是必然的趨勢。  然在政府政策加持下,引起民間對老舊社區土地持分大的公寓一陣搶購風潮,台北市大安、信義、中正等行政區,甚至已呈現老舊公寓單坪價格高於新大廈的詭異情形,原因無它,不少投資人抱著都市更新獲利翻倍心態,搶買中古公寓導致價格飆漲,而都市更新新政策執行以來,問的人多,卻還沒有新案件能正式進入都市計畫變更程序。  以政府政策來看,或許政府認為老屋重建後的房屋增值效果對都市更新將是最大誘因,因此給予最高法定容積的1.5倍(台北市最高可達2倍)。事實上,都市更新最大的困難點是時間與整合,除了過程要花時間整合居民與建商意見外,還要符合政府單位的意見。以目前的都更流程來看,一棟老房子想改建成新房子,必須房屋所在地或土地先被劃定為「都市更新地區」、社區居民要組成共識度高的「都更單元」,舉辦3次以上的公聽會,,三分之二的所有權人同意,以及四分之三的土地面積同意,並同意由銀行、或建商擔任實施者,才可提出「都市更新事業計畫」,申請重建審查。已過去的經驗來看,都市更新平均需7.7年以上才能完成。

 筆者認為都市更新絕非給容積率就可以辦到,最重要的是政府的參與,並以多數決排除整合障礙:只要社區內都市更新同意的人數達一定比例以上,即可獲准實施,同時簡化都市計畫變更程序簡化,這樣才能快且有效的進行都市更新,讓都市重新規劃,完成城市再造。

 至於政府以高容積獎勵來推動改造老舊社區,立意良善,但政府制定容積都有總量管制,容積率倍增後原來住一千人的社區後來變成住兩千人,會破壞生活品質,況且提高容積獎勵,未來都會區的房市供給或許可以增加,但隨著人口更集中後,房價恐不跌反漲。

 以容積獎勵所帶動的都市更新若無相關配套,將僅為少數地主帶來利益與淪為建商、房仲業者炒作房價的工具,所帶來的惡果卻是全民承擔,望執政者多加考量。

【中央網路報】


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