特稿/大陸加強房地產調控力度

中央日報
更新日期:2010/11/13 10:55

(一)前言     今年4月大陸實施新「國十條」房地產調控,從5月開始,一線城市的房地產市場出現成交量短暫驟減的行情,但8月起部分城市房地產市場出現回暖跡象,成交量反彈,價格甚至小幅上漲,許多城市排隊購房現象重現。統計8月份大陸70個大中城市房價同比上漲9.3%,其中普通住宅銷售價格上漲12.5%,高檔住宅銷售價格上漲15.1%;9月份,70個大中城市房屋銷售價格同比又上漲9.1%,新建住宅銷售價格上漲11.3%。顯見4月以來的一系列調控並沒有達到平抑房價的預期,為避免房價再度大幅上漲,9月下旬開始大陸接續推出新的調控措施。

  9月26日,「國土部」與「住建部」聯合發出「關於進一步加強房地產用地和建設管理調控的通知」,加強查處囤積建地。

  9月29日,推出所謂「國五條」措施,取消首次購房兩成首付的優惠,一律調整到30%及以上;停貸第三套以上住房貸款;貸款購房頭期款比例調整到30%及以上;二套住房頭期款比例不低於50%。「國五條」推出後,北京、上海等14個城市相繼實施「限購令」,這是繼4月份號稱史上最嚴厲調控政策後的第二次調控。

  10月20日起,一年期存款基準利率調高0.25%,由2.25%提高到2.50%;一年期貸款基準利率調高0.25%,由5.31%提高到5.56%。加息意在增加購房者的成本,抑制購房需求;對開發商則是增加了開發貸款,會使開發商降價銷售,以回收資金。

  11月1日起,全面取消房貸7折利率,銀行給予房貸客戶的利率優惠下限調整為同檔期基準利率的85%。

  最令外界關注的是,據報導短期內可能推出房地產稅。房地產稅將以條例的形式發佈,制定徵收框架後,由各地方政府制定細則,可能先在北京、上海、深圳等地房價上漲過快的城市進行首批試點,最快將於明年初開徵。

       (二)新調控政策的初步效應

  這次調控與4月份的新「國十條」比較,有若干新的內容,如暫停發放第三套及以上住房貸款,取消首套房貸利率7折優惠,對不能提供一年以上當地納稅證明,或社會保險繳納證明的非本地居民,暫停發放購房貸款,也就是限購。實施一個月來,市場初步反應是成交量緊縮,惟價格依舊上漲。但亦有部分城市成交量也增加的報導,訊息頗為混亂。

  在成交量緊縮方面,出現掛單量銳減、來訪量銳減、成交量銳減等「三減」現象,賣方惜售買方觀望,進入了僵持階段。一線重點城市成交量大幅萎縮,北京、上海、深圳和杭州4個城市,在10月上半個月期間,新房成交量較10月1日前一週下滑了6成。10月1日開始,北京市商品房、二手房市場交易量開始下滑,合計北京10月商品房住宅總成交為7,680套,下降超過37.1%,比去年同期下降45.2%。據「中國指數研究院」統計,10月18日至24日,廣州位居10座重點城市跌幅之首,達69.61%,南京、武漢和北京緊隨其後。然而在多數城市普遍成交量縮情形下,深圳市新房成交量卻呈現暴漲,達到2,313套,是去年10月1日同期新房成交量的3.5倍,其原因可能是深圳的剛性需求太大,因為深圳目前住宅總量約有150萬套,僅僅能解決400萬至500萬人的居住問題,而目前深圳常住人口總數超過1,000萬,緊張的供求關係使得深圳房市成交熱絡。

  在房價方面,調控並未壓下高房價,「中國指數研究院」統計10月份全大陸100個城市住宅平均價格為8,418元/平方米,較9月上漲0.66%,其中76個城市價格上漲。一線城市房價漲勢依舊,廣州房價漲勢最為明顯,達到2.31%,北京上漲0.7%,上海上漲0.5%,深圳上漲0.76%。

  另一個效應則是,新調控一方面抑制了需求,另一方面也可能導致供給減少。截至10月22日,全大陸24個大中城市普通商品住宅專案,11月計畫開盤量比10月大幅下降,北京、深圳、廣州降幅在5成左右,貴陽降幅最大達到77.3%。

       (三)房價發展趨勢與可能變數

  大陸推出新的房地產調控,顯示今年4月以來的房價調控措施是失效的,房價越調越漲的現象沒有改變。嚴格來說,從4月的新「國十條」至今,涉及房地產調控的政策措施近50條,如果確實執行,在調控政策和貨幣緊縮政策的累積效應下,房價應會走低。對於實施此波調控後的房價走勢,「中國社會科學院」10月發佈的研究報告預測,大陸房價將從2010年第四季度開始下降,最大跌幅將達到20%,預計從2011年下半年起,房價可能觸底反彈。上海易居房地產研究院楊紅旭認為,房地產市場將再度降溫,10月份的市場表現將比9月份差一些。第四季度重點城市的商品住宅成交量估計將比8至9月份略有回落,房價上漲的動力減退,基本上將會以盤整和小幅下跌為主基調。經濟學家謝國忠甚至預測大陸房市已見頂,接下來將逐步下跌,熊市將持續五年,大城市的平均房價可能會跌一半以上;土地價格將下降更多。在泡沫最大最瘋狂的浙江省,價格可能會下降80%甚至更多。

  但亦有認為,現在貨幣流動性仍很泛濫,除非成交量持續下跌7至8個月,不然幾乎不要指望開發商因資金鏈問題而降價,單純期望通過抑制需求壓低房價短期內可能性極小,房價很難下跌。

  對未來房價走勢之所以會有不同的判斷,主要源於對政策與相關變數有不同的認知,其中以加息對房地產的影響最具爭議性。有的認為加息會影響購房者的心理預期,導致市場觀望,房價下跌效果將會在未來3至6個月內逐步顯現,降幅在30%至50%之間。

  加息之外,人民幣升值會吸引熱錢、外資湧入大陸,對房價將有推波助瀾的效果。此外對於這次調控的重點措施如「停貸第三套房」、「限購令」與即將推出的「房產稅」,一般認為短期內對成交量會有一定衝擊,但對價格影響有限,長期是否有效還有待觀察。

       (四)結語

  大陸在經濟快速增長、城鎮化持續發展之下,城市住房價格長期趨勢看漲,問題在於房價飆漲的速度遠遠超過一般民眾的負荷能力。觀察歷次房地產調控,政策執行沒有持續半年以上的。今年4月新「國十條」調控以來,調控政策隨著房地產市場的各種變化一直在不斷調整,但房價還是在上漲,民怨仍深。民眾認為調控政策缺乏長遠的規劃和明確的目標,從這次調控以來市場的反應看,民眾對調控政策還是缺乏信心。

  調控政策失靈的主要原因是房地產政策重短期調控,缺乏長期的房地產業戰略規劃,因而政策比較偏重於壓抑需求,舉凡房貸成數的調整、限購令、加息等都是。而在供給面,由於房地產開發商資金充裕,有能力不降價,目前對這方面的調控顯然是蒼白無力。解決之道在於:1、廣增保障性住房。「十二五」期間規劃每年建設600萬套,5年3,000萬套保障性住房,以解決1億多人的住房問題。2、改革土地出讓金政策。土地出讓金是地方政府的最大財政收入來源,也是大陸房價主要構成因素之一,房價有50%是政府的土地出讓金,控制房價必須從源頭著手。

來源:國民黨中央政策會大陸情勢雙週報1586期 【中央網路報】


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