>變調的都更3:都市更新背後的房產壓榨

台灣立報
更新日期:2010/11/04 00:17
李宜霖

【記者李宜霖台北報導】台北都市更新的手段越演越劇烈,甚至警方也充當建商的圍事,排除阻力,逼迫住戶搬遷。

無殼蝸牛聯盟政策研究員張維修,談到都市更新角色時提到,非公非私的都市更新「實施者」,可以是建商,也可以是居民組成的代表,在都市更新裡,賦有某些公權力,並不完全是民間,強制「公有土地及建物」參加都市更新

都市更新產生許多新機制如容積及稅賦獎助,及多數決條款等,加速都市更新進行。容積率是指房子可以蓋得樓層數、高度,同樣容積可以蓋成矮胖型、高瘦型,按照設計及相關建築法令,各個分區(商業區、住宅區)容納體積上限有不同規定比率。

建蔽率,是指底面積的限制,有一塊土地要蓋房子,土地計畫會分商業區、住宅區,有不同發展強度,有不同底面積規定比率,商業區可以蓋得建蔽率比較寬,住宅區要留住生活品質,所以較狹窄,建蔽率較小,不規則的的形狀,則要算最大的截面積才行,

多數決條款,是指不需要取得所有人同意,就可執行計畫,在不同更新的類型下,包括民眾自行劃定,政府認為窳陋劃定;因天災等特殊原因的迅行劃定,條件更寬鬆,只要有一半同意,就可把另外一半人的房子拆了。私有土地及私有合法建築物所有權面積均以超過5分之4同意,人數免計。

假公園真賺錢

張維修表示,台北市府政策「台北好好看」其中有個系列是「假公園」,市長對城市的想像是短暫即永恆,呈現18個月的城市幻覺,舊的房子拆掉後變成公園綠地,因為花博維持18個月的美容,18個月之後建商就可蓋房子,因為這18個月可以有多的容積獎勵。

建商只要出成本,拆除費65萬 加上18個月綠美化維管費90萬,地主付出成本共155萬,加上土地機會成本,以銀行利息2%計102萬,總共257萬。建商可以獲得的容積獎勵是51坪乘以1百萬(平均每坪淨獲利),等於5,100萬,5,100萬除以257萬等於是19.8倍投資報酬率。

都市更新造成許多問題,張維修提到,師大和平東路、金山南路口的師大麗水更新案,豪宅帶動週邊地價上漲,學生在校區附近租不起房子。容積給建商本來是要換回公共利益,如停車位,但是台北市有3萬個停車位,因為容積獎勵政策增設,獎勵車位卻不開放,變成豪宅戶違法私佔車位。

都更的謬誤

都市更新的估價師是建商所指定、聘請,決定房子現在及未來的價值、價格。張維修說,估價師的專業、估價師的倫理、估價基準日變得非常重要,估價師是否為建商服務,值得質疑。

都市更新已走到不只老舊房子要更新,新的房子也要更新,杭州南路、仁愛路的的建案,完工12年的新家要更新,甚至也有6年的案例。張維修談到,因為建商如果不把新房子劃進來,沒有辦法得到政府的容積獎勵,政府規定基地要有一定規模,才有獎勵,造成非常大的衝突。多數決的合理性造成拆遷爭議,原本已經不存在的「社區」更進一步被房地產利益撕裂。

台北市的老公寓都更政策,只要是住了30年以上的市民,一坪換一坪,免費舊換新。提高容積獎勵額度,讓地主可以用使用現況「一坪換一坪,附帶停車位,不出一毛錢」。張維修觀察到,兩倍容積,造成兩倍痛苦,以鼓勵民眾自組更新會模式,製造解決建商剝削地主的假象,遮蔽了政府與房地產資本聯手掠奪人民土地的不公平機制,造成中古公寓飆漲的奇特現象。

張維修直言說,警方不是站在中立的角色,讓兩邊爭論用和平方式處理,而是幫助建商架圍籬,讓都市更新順利進行。市民與建商都變成房地產利益極大化的追求者!建商在同意更新房子上貼上「都市更新已核定實施,即期拆除改建」,也用警告函警示不同意住戶,政府將用公權力進行強拆。

站在產權紅線內的警察不再是中立者、執行公務、捍衛公共利益的角色,而淪為建商房地產項目、私人利益的打手。(圖文/張維修)

這是建商給不同意更新住戶的警告函,也宣告不惜動用政府強拆令,城市不是安居樂業所在,城市淪為利益爭奪的戰場。(圖文/張維修)


已用關鍵字:都更,都市更新,建案,公寓,土地,房地產,
共出現:27次
……..文章來源: 站務公告 , , , ,